某商业综合体抵押价值评估

某商业银行拟以市区一处商业综合体作为抵押物发放经营性物业贷款，委托本公司对抵押物进行价值评估。

项目情况

该综合体总建筑面积约 2.8 万平方米，地上四层为商业，地下两层为车库，2016 年建成，出租率约 85%，租户以餐饮、零售、教培为主。

评估方法

物业具有稳定租金收益，采用收益法为主进行测算，同时以比较法对区域商业物业成交价格进行对照验证。收益法测算中，租金水平取现有合同租金与市场租金的加权值，空置率按 12% 考虑，运营费用按实测算，报酬率参考同类商业物业投资回报水平确定。

风险揭示

• 该物业已设定在建工程抵押，本次评估在报告中完整披露了权利限制情况，并按抵押顺位测算剩余可抵押价值。
• 部分租约剩余期限不足一年，收益法中对续租租金做了保守假设。
• 地下一层车库产权为独立产权，单独测算后计入总值。

结论与效果

评估报告出具后经银行内部审议通过，作为授信额度核定的价值参考。评估过程中揭示的租约集中到期风险，也被银行纳入贷后管理关注事项。

（案例信息已作匿名化处理，不涉及具体客户名称与金额）